結論から先に言うと
里道(赤道)や水路は、法定外公共物と呼ばれる公共の財産で、機能が残っているものは払い下げの対象にならないのが基本です。機能を失っているものについて、用途廃止、境界確定、売払い、登記の順に進みますが、細かい要件や書類は自治体ごとに違います。土地の仕入れでは「買えるかどうか」より先に「自分の敷地にどう絡むのか」を見るのが近道です。こうした判断に自信を持ちたいなら、測量士補の基礎知識が武器になります。講座選びで迷ったら3社の比較ページから確認してみてください。
公図を取ったら、敷地の脇や裏に細長い土地が通っていた。地番が付いていない、あるいは「道」「水」と書かれている。仕入れの現場でこういう公図に出会うと、まず頭に浮かぶのは「これは誰のもので、買えるのか、そもそも邪魔にならないのか」という三つの疑問だ。
この記事では、里道・赤道・水路といった法定外公共物の基本から、払い下げの一般的な流れ、払い下げが受けられないケース、そして仕入れ営業としてどこを見て判断するかまでを整理する。ここに書くのは一般的な知識の整理で、期間・金額・必要書類は自治体によって大きく異なるため、あえて数字は書かない。個別の土地は、必ず所在地の自治体の窓口と土地家屋調査士に確認してほしい。
1. 里道・赤道・水路とは？(法定外公共物の基本)
呼び名はいろいろだが、仲間はおなじ
里道(りどう)は、昔から人が通ってきた細い道のうち、道路法や建築基準法上の道路にはなっていないものを指す。「赤道(あかみち)」「赤線」とも呼ばれる。水路のほうは、農業用や排水用の細い水の通り道で、「青線」と呼ばれることもある。公図でこれらが赤や青で塗られていたことから付いた俗称だ。
こうした、河川法や道路法などの法律の適用を受けない公共用の財産をまとめて「法定外公共物」という。里道も水路も、登記簿上の地目や所有者の欄が空白だったり、国の名義だったりしても、実際には公共の使い道が残っていることがある。ここが仕入れ営業にとって一番ややこしいところだ。
管理するのは今は市区町村
もともとは国の財産で、財産の管理は都道府県、機能の管理は市町村が、国から任されて行っていた。国土交通省の説明によると、2000年(平成12年)4月施行の地方分権一括法により、旧建設省所管の里道・水路などの法定外公共物は、市町村の申請に基づいて無償で市町村へ譲与されることになった(譲与の期間は2005年3月末まで)。譲与を受けたものは、市町村が所有者として財産と機能の両方を管理している。そのため、窓口も払い下げの要領も自治体ごとに違う。これは「自治体により異なる」と覚えておいてよい。なお、個々の里道・水路がいまどこの管理かは、まず所在地の市区町村の窓口で確かめるのが早い。
公図ではどう見えるか
法務局の公図では、里道や水路は「道」「水」と記載されたり、地番のない細長い部分として表示されたりする。法務局備え付けの公図では、赤や青の色が付いていることもある。ただし、公図は現地の形と一致しないことがある地域も多い。公図の読み方と限界は、公図とは？地積測量図との違いと「公図混乱地域」の見抜き方でまとめてある。
公図に「道」「水」とあることと、いま現地で通れる・流れているかどうかは、別の話だ。現地には痕跡がなく、隣の庭に取り込まれている里道もあれば、公図上は何もないのに水が流れている溝もある。公図だけで判断せず、自治体の窓口で台帳や図面を確認してもらうのが基本になる。
2. 払い下げとは？対象になる土地とならない土地
払い下げは「公共の用途をやめて、売る」こと
払い下げ(払下げ)は、自治体が持っている里道や水路などを、用途廃止したうえで、通常は隣接する土地の所有者へ売り渡すことをいう。自治体によっては、同じ手続きを「売払い」と呼ぶこともある。
機能が残っているものは、払い下げられない
自治体の案内でよく見かける要件は、かいつまむと次のような内容だ。
- 長年にわたり公共の施設としての機能を失っていて、将来も機能を回復させる必要がないと認められること
- 代わりの施設ができるなどして、その土地を公共の施設として残しておく必要がないこと
つまり、いま現に通路として使われている里道や、水が流れている水路は、払い下げを受けられない。区間のうち一部だけが機能しているような場合も、基本的には全体で判断される。また、払い下げた結果、他の土地が道に接しなくなってしまう(袋地になる)ようなときも、認められにくい。周辺の住民の通行や排水に影響が出るときも同様だ。こうした具体的な条件は自治体ごとに文言が違うので、窓口で聞くのが確実だ。
「使っていないから買える」とは限らない
実際には使っていなくても、将来の道路拡幅の計画があったり、近隣の合意が取れなかったりして、払い下げが進まないこともある。「現地で草が生えているから大丈夫だろう」という見立ては、危うい。
3. 払い下げの一般的な流れ
自治体の案内を見ると、大枠はどこも似ている。ここでは、多くの自治体に共通する流れを一般論として整理する。要領や様式、必要な添付書類、かかる期間・費用は自治体ごとに違う。
- 事前相談(窓口で、対象の里道・水路の位置や現況を確認する)
- 境界確定(自治体と、隣接地の所有者などが立ち会って、公共物と民有地の境を確かめる)
- 用途廃止(機能を失っていることの確認と、関係者の同意など。自治体が行政財産の用途をやめる手続き)
- 売払い(申請、売買の手続き、代金の支払い。ここで初めて普通財産として扱われる)
- 登記(自治体から買い受けた人の名義への所有権移転や、必要に応じて土地の合筆など)
境界確定が入口になる
払い下げを受ける側にとって、実務的に重いのは境界確定だ。里道や水路の境界を確かめるには、隣接する土地の所有者全員の立会いが必要になることが多い。立会いが取れないと、話が前に進まない。立会いの考え方は境界確定とは？境界標の種類と立会いを拒否された時の進め方で整理している。
測量と登記は、調査士の領域
払い下げ後の土地を自分の土地にくっつけるには、測量図の作成や、分筆・合筆の登記が絡む。自治体への申請書類として測量図が求められることも多い。こうした測量や登記は、土地家屋調査士が専門で、自治体との協議の段取りも含めて相談できる。具体的な手順は、所在地の自治体と調査士で確認してほしい。
費用・期間は「自治体により異なる」
払い下げの代金は、自治体が定める算定方法によって決まる。測量や登記の費用は、調査士など専門家に依頼するぶん別にかかる。期間も、相手方との調整次第で大きく変わる。金額と期間は、自治体の窓口と調査士の見積りで個別に確かめるのが唯一の確実な方法で、この記事では数字を示さない。
4. 仕入れ営業は、里道・水路をどう判断するか
ここからは、土地を仕入れる側の見方になる。払い下げの手続きを知っていることよりも、「自分が見ている土地にとって、里道や水路がどんな意味を持つか」を切り分けることのほうが、実務では効く。
判断軸1:接道に関わっているか
敷地が建築基準法上の道路に接していることは、建物を建てる大前提だ(接道の基本は接道義務とは？建築基準法の道路種別と2m接道の調べ方を参照)。ここで注意したいのは、里道は、そのままでは建築基準法上の道路として扱われないことが多いという点だ。敷地が接しているのが里道だけ、という土地は、建築の可否を自治体の建築指導部門に必ず確認する必要がある。払い下げを受けて敷地に取り込めば解決する、とは言い切れない。取り込んだ結果、かえって接道を失う形になる場合もあるからだ。
判断軸2:敷地の形を整える余地があるか
里道や水路が敷地の脇に細長く入り込んでいる土地では、払い下げを受けると敷地の形がきれいに整うことがある。旗竿地の竿の部分が広がる、いびつな形が整形される、といった形だ。形が整えば建築プランの自由度は上がる。ただし、整形できるかどうかは、払い下げが「実際に受けられるか」にかかっている。見立てだけで価格に上乗せするのは危うい。
判断軸3:建物や塀がすでに乗っているか
実務で見かけるのは、里道や水路の上に、すでに塀や物置、場合によっては建物の一部が乗っているケースだ。公共の土地の上に民間の構造物が乗っている状態は、越境にあたる場合がある。越境の見抜き方は越境とは？種類と仕入れ営業が現地で見抜くポイントで整理した。
こうした土地では、自治体への占用の取り決めがあるのか、払い下げの相談をしてよいのか、撤去を求められる可能性はあるのか、を窓口で確認する必要がある。ここは売主の話だけで進めず、自治体の見解を書面や記録で残すのがよい。
判断軸4:決済までに間に合うか
払い下げは、境界確定、用途廃止、売払いと関係者や部署をまたぐので、決済日までに終わらないことが多い。契約前に払い下げの見込みがあるものとして価格を組むのか、払い下げを条件に付けるのか、見込みなしとして評価するのか。期間を読めないものは、期間が読めない前提で価格と条件を組むのが安全だ。確定測量全般の考え方は、確定測量の期間はどれくらい？にまとめてある。
確認の観点(編集部まとめ)
里道・水路が絡む土地では、(1)現地で機能が残っているか(通行・排水の実態)、(2)自治体の台帳・図面上の扱い、(3)接道や敷地整形への影響、(4)建物や塀が乗っていないか、の四点を、資料と現地、自治体の窓口で順に確かめるのが一般的な進め方だ。個別の土地は、自治体と土地家屋調査士に確認してほしい。
5. 相談先はどこか
最初の窓口は、土地の所在地の市区町村だ。担当課の名前は自治体によって違い、道路・水路を管理する土木系の課や、財産管理を担当する課のことが多い。公共物の台帳や図面の閲覧、払い下げの可否の見立ては、ここで聞く。
測量、境界確定の立会い調整、登記の段取りは、土地家屋調査士に相談する。自治体の協議の進め方に慣れている事務所なら、窓口との橋渡しもしてくれることがある。事務所によって得意・不得意があるので、里道・水路の経験を事前に聞いておくと安心だ。
仕入れ営業全体の中で、こうした公共用地の論点がどう位置づくかは、測量士補の知識は不動産の仕入れ営業にどう活きる？に整理している。
6. 公共用地の知識を、もう一歩深めたいなら
里道・水路の論点を理解するには、公図や地積測量図の読み方、境界の考え方、測量成果の精度といった、測量の基本が土台になる。測量士補の学習範囲と重なる部分も多い。調査士さんとの会話や見積書の中身が、少し分かるようになる。体系的に学ぶか、独学で進めるかは、ご自身の時間と状況次第だ。価格とカリキュラムを並べて比較したページが判断材料になる。
7. よくある質問
Q. 里道と赤道は同じものですか？
一般には、同じものを指す呼び方として使われる。赤道・赤線は、公図で赤く塗られていたことに由来する俗称だ。水路は「青線」と呼ばれる。正式な扱いは自治体ごとの台帳で確かめるのが確実だ。
Q. 里道に隣接していれば、必ず払い下げを受けられますか？
いいえ。機能が残っている里道や水路は、払い下げの対象にならない。機能を失っていると認められても、自治体の要件を満たす必要がある。まずは所在地の自治体に相談してほしい。
Q. 払い下げにはどれくらいの費用と期間がかかりますか？
自治体の算定方法や、境界確定の進み具合によって大きく変わる。この記事では数字を示していない。窓口と調査士の見積りで確認してほしい。
Q. 里道の上に建物が乗っているのですが、どうすればいいですか？
売主の説明だけで判断せず、自治体の窓口に事実関係を確認するのが先だ。占用の取り決めの有無、払い下げの可否、将来の扱いは、自治体の判断による。個別の判断は、土地家屋調査士や弁護士などの専門家にも確認してほしい。
Q. 払い下げを受けた土地は、そのまま敷地として使えますか？
払い下げを受けて自分の所有になっても、建築できるかどうかは別に確認が要る。接道や用途地域などは、建築基準法などの規制の対象になる。建築の可否は、自治体の建築指導部門で確かめる。
まとめ
- 里道(赤道)・水路は法定外公共物で、いまは多くの場合、市区町村が管理している
- 払い下げの対象は、機能を失ったものが基本。現に使われているものは対象外
- 流れは、事前相談、境界確定、用途廃止、売払い、登記が一般的。要領・期間・費用は自治体により異なる
- 仕入れでは、接道、敷地整形、建物や塀が乗っていないか、決済までに間に合うか、の四点で判断する
- 窓口は所在地の自治体、測量・登記は土地家屋調査士に相談する
出典・参考情報
- 国土交通省「道の相談室:公図の赤道は誰が管理しているのでしょうか？」(https://www.mlit.go.jp/road/soudan/soudan_08b_10.html、2026-10-02 閲覧)。地方分権一括法による法定外公共物の市町村への譲与、譲与期間、譲与前後の管理の分担
- 払い下げ(用途廃止・売払い)の要件と流れは、編集部が一般的な型として整理したもので、自治体の案内ページの本文では確かめられていない(機能を失っていて将来も回復の必要がないこと、代わりの施設があること、周辺の土地が袋地にならないこと、関係者の同意、費用は申請者の負担、など)。手続きの詳細と条件は、必ず所在地の自治体の案内で確認してほしい
- 本記事の流れ・判断軸は、不動産実務で一般的に知られている点として編集部が整理したもので、特定の実在案件・企業を示すものではありません。
- 期間・金額・必要書類は自治体ごとの差が大きいため、数字は示していません。法令の条番号は、一次資料で確認できていないため記載していません。
※個別の土地の判断は、所在地の自治体、土地家屋調査士など専門家に確認すること。
※本記事は一般的な解説記事です。個別の土地の境界・登記・法律上の判断は、必ず専門家にご確認ください。
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