結論から先に言うと
43条但し書き道路とは、建築基準法上の道路に2m以上接するという接道義務を満たさない敷地でも、特定行政庁の認定・許可を受ければ建築を認めてもらえる救済制度に基づく通路のことです。平成30年の法改正で、かつての「43条ただし書き」は建築審査会の同意が要らない「認定」と建築審査会の同意を得る「許可」に再編されました。認定は要件を満たせば審査会を通さず受けられる一方、許可は建築のたびに建築審査会の同意を得て取り直す必要があり、前回通ったからといって次の建て替えも通るとは限りません。この違いを踏まえた判断軸を固めたいなら、比較ページで各社の講座がこの分野をどこまでカバーしているか確認してみてください。
「43条ただし書きで建築可」という一文が重説や販売資料に書いてあると、それだけで再建築の問題は解決済みのように見えてしまう。だが仕入れ営業として何件かこの手の土地に触れていると、接道義務の救済にも中身の違いがあり、しかもその違いが再建築の確実性を大きく左右することが分かってくる。この記事では、43条但し書き道路の制度としての成り立ち、現行の「認定」と「許可」の違い、そして「許可は建築のたび」という仕組みが持つ再建築リスクを中心に整理する。接道義務そのものの基本は「接道義務とは?」の記事、再建築不可になる原因全般は「再建築不可とは?主な原因と仕入れ前の見抜き方」で扱っているので、あわせて読んでもらえると全体像がつながりやすい。
本記事の情報について
本記事は建築基準法・同施行規則等の一般的な法令知識と、行政機関が公開している運用情報を編集部で整理したものです。接道義務の救済(認定・許可)の運用は自治体ごとに細部が異なるため、個別の土地の判断は必ず特定行政庁(建築指導課等)・建築士に確認してください。特定の実在案件を示すものではありません。
1. 43条但し書き道路とは何か
建築基準法は、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務を定めている。これを満たさない敷地は、原則として建物を建てられない。ところがこの原則には昔から例外があり、「敷地の周囲に広い空地があるなど、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可した場合」に限り、接道義務を適用しない道が認められてきた。この例外規定が条文の「ただし」以下に書かれていたことから、業界では長らく「43条ただし書き道路」という通称で呼ばれてきた経緯がある。
平成30年(2018年)の建築基準法改正で、このただし書きは条文上いったん廃止され、現在の「認定」と「許可」という2つの救済の仕組みに再編された。呼び方こそ「43条ただし書き」のまま定着しているものの、今の条文を正確に見ると、建築審査会の同意が要らない「認定」と、同意を得る「許可」という性質の異なる2つの制度に分かれている点は、まず押さえておきたい前提だ。対象の敷地がどちらに当たるかは、所在地の役所の建築指導課(建築審査課・道路管理課など、名称は自治体で違う)で確認できる。
なお、接道義務を含む建築基準法の集団規定は、都市計画区域と準都市計画区域の中でのみ適用される(集団規定の適用区域の定め)。区域外の土地では、そもそも接道義務そのものが課されないため、43条但し書きの話も出てこない。
2. 「認定」と「許可」の違い
平成30年の再編で、かつてのただし書きの対象だったもののうち、国土交通省の告示で定める技術基準に形式的に適合するものは「認定」に、それ以外の個別審査が必要なものは「許可」に振り分けられた。両者は似た言葉で語られがちだが、手続きの重さがまったく違う。
認定は、幅員4m以上の農道など国が定める基準に適合する道に2m以上接し、なおかつ利用者が少数である用途・規模(延べ面積500㎡以下など、自治体・用途ごとに基準規則で定められる)に当てはまる場合に、特定行政庁が建築審査会の同意を得ずに認定できる制度だ。基準に形式的に適合していれば認定される仕組みなので、いったん認定を得れば、その後の建て替えでも同じ基準に沿っている限り比較的スムーズに進みやすいとされている。
対して許可は、告示の基準に当てはまらない敷地について、特定行政庁が個別に交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないかを審査し、建築審査会の同意を得たうえで許可する制度になる。いわゆる「43条ただし書き」という呼び方は、この許可を指して使われることが多い。市街地の狭い通路・行き止まりの私道・水路敷にかかる通路など、認定の告示基準には合わないが個別事情なら救済できるという敷地の多くが、この許可のルートに乗ってくる。
| 項目 | 「認定」による救済 | 「許可」による救済 |
|---|---|---|
| 手続き | 特定行政庁の認定 | 特定行政庁の許可 |
| 建築審査会の同意 | 不要 | 必要(包括同意基準に該当すれば個別審議は省略されることがある) |
| 対象の目安 | 幅員4m以上の農道等+利用者少数の用途・規模 | 敷地の周囲に広い空地があるなど、国土交通省令で定める基準に適合する敷地 |
| 通称 | — | 「43条ただし書き」と呼ばれることが多い |
許可については、自治体ごとに「包括同意基準」(建築審査会が事前に一括で同意している審査基準)を設けている例が多い。この基準に当てはまる案件は、個別に審査会へ諮らなくても許可の手続きを進められるため、実務上は許可でも比較的短い期間で結論が出ることがある。ただし包括同意基準に当てはまらない案件は個別に審査会へかける必要があり、審査会の開催時期次第で数か月単位のスケジュールになることも珍しくない。この基準は省令で定める基準を土台に、自治体が独自に運用細則を定めている構造なので、対象自治体の建築指導課で最新の運用を確認するのが確実だ。
境さんは、重説に「43条ただし書きあり」と一行書いてあれば、まず1号か2号かを確認するという。1号なら基準に沿っている限りまだ安心材料になるが、2号だと「前回許可が下りた実績がある」という情報だけでは足りない。包括同意基準に乗るかどうかまで役所に聞いて初めて、スケジュールの見通しが立つと見ている。(監修者・境さんのコメント)
3. 「許可は建築のたび」が持つ再建築リスク
43条但し書き道路を検討するうえで、仕入れ営業がいちばん誤解しやすいのがここだと思う。許可は、建築のたびに改めて許可を取り直す仕組みであって、一度許可を得た敷地がその先も永久に建築可能になるわけではない。前の所有者が許可を得て建てた家だからといって、次に自分たちが建て替えるときに同じ許可が下りる保証はどこにもない。
これは認定との決定的な違いでもある。認定は基準に適合しているかどうかの形式判断に近いぶん、基準自体が変わらなければ再度の建築でも通りやすい傾向があるとされる。一方許可は個別審査である以上、周辺の建築状況や道路の形状、包括同意基準そのものが改定された場合に、以前は通った条件が次も通るとは限らない。例えば、通路の幅員を狭める工作物が新たに設置された、隣接地の建て替えで通路の使い方が変わった、自治体が包括同意基準を見直したといった事情があれば、審査の結果が変わる可能性は十分にある。
「過去に建築審査会の許可実績がある通路だから、うちも通るだろう」という見立ては、傾向としては間違っていないことが多いものの、確約では決してない。仕入れ検討の段階でこの土地を扱うなら、過去の許可実績を参考情報として押さえつつ、今回の計画で改めて許可が下りるかどうかを、事前相談の形で建築指導課に確認しておくのが実務的な進め方になる。事前相談から許可の可否が固まるまでには一定の期間がかかることが多く、スケジュールに余裕を持たせておく必要がある点も、通常の接道敷地とは違うところだ。
4. 通路の権利関係:通行・掘削承諾と持分の確認
43条但し書き道路の多くは、位置指定を受けていない私道や、農道・水路敷にかかる通路であることが多い。ここで見落とせないのが、建築基準法上の許可・認定が取れることと、その通路を実際に通行・掘削できる権利があることは別問題だという点だ。接道義務の救済としての許可・認定はあくまで「建築確認上、接道義務の例外として扱ってよい」という行政上の判断であって、通路の私法上の権利関係までは決めてくれない。
通路が私道であれば、持分の有無、通行地役権や囲繞地通行権の成否、そして上下水道・ガスの引き込みに必要な掘削承諾の有無を、建築基準法上の許可とは別に確認する必要がある。この通行権・掘削承諾の種類と実務上の確認ポイントは「私道の通行権・掘削承諾とは?」の記事で詳しく整理しているので、43条但し書き道路の検討とあわせて確認しておきたい。とりわけ建て替えを前提にした仕入れでは、許可が下りても掘削承諾が取れなければ工事自体が進まないという事態になりかねないため、両方をセットで見ておく必要がある。
公図上、通路の位置や形状が現況とずれているケースもあるため、公図の見方や「公図混乱地域」の考え方を押さえておくと、通路の権利関係を追ううえでも役に立つ。この点は「公図とは?」の記事で扱っている。
43条ただし書きの許可で建った家を売る側の準備や売り先の選び方は、姉妹サイトの売却メディアで43条但し書き道路に接する物件を売るときのポイントとして整理している。
5. 融資・価格への影響
43条但し書き道路に接する土地は、金融機関から見た担保評価が下がりやすい。理由は単純で、許可で建築した敷地は次の建て替え時に許可が下りる保証がないため、建物が失われた場合の再建築可能性が読みにくいからだ。一般的な住宅ローンの審査対象外とされることがあるほか、対象になっても融資割合(掛け目)が下がる、金利条件が通常より厳しくなるといった扱いを受けることがある。ノンバンク系の金融機関で扱われる例もあるが、条件は物件・金融機関ごとに大きく異なる。
仕入れ営業の立場からは、この融資条件の厳しさがそのまま出口(再販)の難易度に跳ね返ってくる点が悩ましい。買主がローンを組みにくい物件は、現金購入者か投資家に対象が絞られやすく、想定より販売期間が長引くことも起こりうる。43条但し書き道路の物件を仕入れる際は、救済の種別(認定か許可か)と過去の許可実績を先に押さえたうえで、価格設定と販売戦略に反映させるという順番を踏んだほうが安全だ。
6. 役所で確認する手順
43条但し書き道路にあたるかどうか、そして今回の計画で許可・認定を得られる見込みがあるかは、資料や現地の見た目だけでは判断がつかない。所在地の役所の建築指導課(建築審査課・道路管理課など、名称は自治体で違う)での確認が前提になる。
最初に確認したいのは、対象の通路が過去に接道義務の救済(認定・許可)を受けた実績があるかどうかだ。建築計画概要書や台帳で確認できることが多く、窓口によっては「認定・許可の実績に関する証明」のような形で回答してくれる自治体もある。次に、その実績が認定なのか許可なのかを確認する。ここが曖昧なまま「43条ただし書きがあるから大丈夫」と判断してしまうのが、いちばん危ういパターンだ。
許可の実績がある場合は、対象の敷地・用途が現在の包括同意基準に当てはまるかどうかを事前相談で確認する。当てはまらなければ個別に建築審査会へ諮る必要があり、審査会の開催頻度によっては結論が出るまでに数か月かかることも想定しておきたい。窓口には登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面、可能であれば過去の許可通知書の写しを持参すると話が早く進む。
最後に、通路の私法上の権利関係(持分・通行地役権・掘削承諾)を、建築指導課とは別に登記簿(法務局で取得できる)・重要事項説明書で確認する。接道義務の救済としての許可・認定は行政手続きの話であり、私道の権利関係の確認はそれとは別の作業だという整理を忘れないようにしたい。
7. 仕入れ営業目線のチェックリスト
ここまでの内容を、仕入れ検討の初期段階で確認する項目として整理し直す。
- 対象の通路が「認定」「許可」のどちらに基づくものか、建築計画概要書・台帳で確認したか
- 許可の場合、包括同意基準に該当するか、個別審査が必要かを事前相談で確認したか
- 過去の許可実績はあくまで参考情報であり、今回の計画で改めて許可が下りる保証ではないと理解しているか
- 通路の持分・通行地役権・掘削承諾など私法上の権利関係を、建築基準法上の許可・認定とは別に確認したか
- 金融機関の担保評価・融資条件への影響を踏まえて、価格設定と出口戦略を検討したか
これらは登記簿・建築計画概要書・重要事項説明書を突き合わせないと見えてこない項目が多く、現地を見ただけでは判断がつかない論点だ。接道義務・道路の種別まわりの読み方は、測量士補の学習範囲とも重なる部分が多い。
8. まとめ
43条但し書き道路とは、接道義務を満たさない敷地でも、特定行政庁の認定・許可を受ければ建築が認められる救済制度に基づく通路のことだ。平成30年の改正で、かつてのただし書きは建築審査会の同意が要らない「認定」と建築審査会の同意を得る「許可」に再編され、認定は基準適合の形式判断、許可は建築のたびに建築審査会の許可が必要な個別審査という違いがある。「許可は建築のたび」という仕組みは、過去に許可実績があっても次の建て替えが保証されないという再建築リスクそのものであり、通路の通行・掘削承諾、融資条件への影響とあわせて、仕入れ前の役所確認が欠かせない。
こうした道路種別の見極めは、測量士補の学習範囲である法規・面積の基礎知識と重なる部分が多い。独学でも学べる分野だが、初めて触れると条文と自治体運用の対応関係が分かりにくく感じる人も多いようだ。体系的に押さえたい場合は、通信講座のカリキュラムでこの分野がどこまでカバーされているか、比較ページで確認してみてほしい。
出典・参考情報
- 建築基準法(接道義務、接道義務の救済としての認定・許可、集団規定の適用区域)に関する一般的な法令知識
- 建築基準法施行規則(認定・許可の技術的基準)に関する一般的な法令知識
- 平成30年(2018年)建築基準法改正による、かつての43条ただし書きから「認定」「許可」への再編経緯は、国・自治体・建築士事務所等で一般的に紹介されている情報を編集部で整理したもの
- 「包括同意基準」(建築審査会が一定の許可基準を満たす案件について一括して同意する運用)は、複数の自治体(特定行政庁)が公開している運用情報を編集部で整理したもの。基準の詳細は自治体ごとに異なる
- 本記事の実務論点は、不動産業界で一般的に知られている典型的なケースとして編集部が整理したものであり、特定の実在案件・企業を示すものではありません
※本記事は監修者(現役の不動産仕入れ営業マン、測量士補試験の受験生)の視点を交えた一般的な解説記事です。個別の土地における43条但し書き道路の該当性・許可の見込みの判断は、必ず特定行政庁(建築指導課等)・建築士・土地家屋調査士にご確認ください。
※条文は未確認（許可待ち）。一次資料(e-Gov法令検索・東京都例規集)を開ける環境になりしだい照合する。個別の土地の判断は所在地の役所で確認すること。
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