結論から先に言うと
地盤調査の費用は、調査方法・敷地の広さと測定ポイントの数・搬入のしやすさ・依頼先で大きく変わります。金額は条件次第で動くので、この記事では数字を書きません(理由は下の「本記事の情報について」に書きました)。注文住宅なら施主負担、建売なら売主負担が一般的ですが、仕入れ営業として見るべきなのは金額そのものより「その土地が地盤改良を必要とする土地かどうか」を調査の前に見立てられるかどうか。造成地・盛土・傾斜地の見分け方まで含めて整理しました。
地盤調査の費用を調べると、サイトごとに書いてある金額がばらばらで戸惑うかもしれない。同じ土地でも、頼む調査方法や依頼先で金額は変わる。差の正体は調査の精度と手間の差であって、どれか一つが「正解」というわけではない。
この記事では、まず地盤調査そのものの基本を整理したうえで、方法別の費用の決まり方と見積もりの比べ方、誰がいつ払うのかという実務的な疑問、そして結果の読み方の要点までを順に見ていく。後半では、監修者「境(仮名)」の本業である不動産の仕入れ営業の目線から、造成地・盛土・傾斜地の地盤リスクを地盤調査より前の段階でどう読むかという話に絞って掘り下げる。この記事は測量士補の学習内容と仕入れ実務を重ねる記事群の一つで、ハブ記事「測量士補の知識は不動産の仕入れ営業にどう活きる?」から枝分かれしたテーマにあたる。
本記事の情報について
地盤調査の方法・制度に関する部分は建築基準法令・JIS規格・国土交通省の公表情報に基づいています。地盤調査と地盤改良の金額・期間は、依頼先と条件で大きく変わり、編集部で名前のある動かない出典を確認できていないため、この記事では数字を書いていません。実際の金額は見積もりで確かめてください。特定の実在案件を扱うものではありません。本記事は広告(アフィリエイト)を含みます。
1. 地盤調査とは何か、まず言葉の整理から
地盤調査とは、建物を建てる前に、その土地の地盤が建物の重さに耐えられる強さを持っているかどうかを調べる作業のことだ。土がどれくらい締まっているか、軟らかい層がどのくらいの深さまで続いているか、水はけはどうかといった情報を集め、建物の基礎の形式(基礎の種類)や、地盤改良が必要かどうかの判断材料にする。
「地盤調査とは何か」で検索してたどり着く人の多くは、これから家を建てる施主か、土地の購入を検討している人だと思う。建築基準法施行令は、地盤の許容応力度を原則として地盤調査の結果に基づいて定めるよう求めている(地盤の種類ごとの数値表を使う方法も残されている)。個別の扱いは所在地の役所の建築指導課(建築審査課・道路管理課など、名称は自治体で違う)で確認できる。平成12年(2000年)前後の法令改正で地盤の強さに応じた基礎の選び方が明確にされてからは、住宅でも新築前の地盤調査は事実上欠かせない手順になっている。調査をせずに基礎を決めてしまうと、あとから不同沈下(建物が傾く現象)のリスクを見落とすことになりかねない。
地盤調査には複数の方法があり、住宅規模ではSWS試験が最も広く使われている。次の章から、方法ごとの違いを見ていく。
2. 方法別の費用の決まり方
代表的な地盤調査の方法は、SWS試験・表面波探査・ボーリング調査(標準貫入試験)の3つに大きく分けられる。それぞれの特徴と、費用を左右する要素をまとめると、次のようになる。
| 方法 | 費用・期間を左右する要素 | 主な用途 |
|---|---|---|
| SWS試験(スクリューウエイト貫入試験) | 測定ポイントの数、敷地への機材の搬入のしやすさ | 木造・軽量鉄骨の戸建て住宅で最も一般的 |
| 表面波探査法 | 測定の範囲、SWS試験と組み合わせるかどうか | SWS試験の結果を補う目的などで使われる |
| ボーリング調査(標準貫入試験) | 掘削の深さ、本数、報告書の内容。機材が大きい分、手間も増える | 中高層建築物や地盤の詳細な地層構成を知りたい場合 |
SWS試験は、一般的な戸建て住宅で最も多く採用されている調査方法とされ、狭い敷地でも実施しやすいのが特徴だ。平成13年の国土交通省告示第1113号にSWS試験の結果から地盤の許容応力度を求める式が示されたことも、住宅で普及した理由の一つとされる。かつては「スウェーデン式サウンディング試験」と呼ばれていたが、2020年(令和2年)10月のJIS A 1221改正で「スクリューウエイト貫入試験」に名称が変わった。対応する国際規格(ISO 22476-10)に国名が付いていないこと、日本では試験装置・方法が独自に発展してきたことが改称の理由とされている。略称の「SWS試験」は変わっていない。
表面波探査法は、地面に伝わる振動(表面波)の速さから地盤の硬さを推定する方法で、SWS試験とは測っているものが違うため、SWS試験の結果を補う目的で使われることがある。どちらが優れているかは土地の条件次第で、一概には言えない。ボーリング調査(標準貫入試験)は、地中に円筒状の穴を掘って土のサンプルを採取しながら、重りを一定の高さから落として貫入させた回数(N値)を測る方法で、他の2つより費用と期間がかかる分、地盤の構成をより深く・詳細に把握できる。中高層建築物や地盤条件が複雑と見込まれる土地では、こちらが選ばれることが多い。
この記事では、金額も日数も書かない。地盤調査には法定の料金基準がなく、依頼先と条件で大きく変わるのに、編集部が名前のある動かない出典で確かめられていないからだ。数字は見積もりで確かめてほしい。
見積もりの取り方としては、2社以上に同じ条件を伝えて比べるのが基本になる。伝えるのは、敷地の所在地と広さ、建てる建物の種類と階数、敷地に調査機材を入れられるか(前面道路の幅や高低差)など。見積書では、調査方法、測定ポイントの数、報告書や考察が含まれているか、地盤改良が必要になったときの扱い(調査会社と改良会社が同じか別か)を見る。総額だけでなく、何が含まれているかを揃えて比べる姿勢は、測量や登記の費用を見るときと同じだ。なお測量・登記のほうは、日本土地家屋調査士会連合会の「土地家屋調査士報酬ガイド(2022年度アンケートによる)」のような名前のある資料があるが、地盤調査はその範囲外になる。
3. 誰が、いつ払うのか
地盤調査の費用負担は、家の建て方によって整理しておくと分かりやすい。
注文住宅の場合、地盤調査の費用は施主が負担するのが一般的で、建築計画の「付帯工事費」や「諸経費」に含まれる形で見積もりに入ってくることが多い。ハウスメーカーや工務店が契約後に手配するケースがほとんどで、建てる建物の重さや基礎の形式がある程度固まった段階、つまり間取りプランが決まった前後で実施されるのが基本の流れだ。
建売住宅の場合は事情が異なる。建物が完成している、あるいは建築中の状態で販売される建売・分譲住宅では、土地と建物を販売する売主(ハウスメーカーや不動産会社)が建築前に地盤調査を実施し、費用も負担するのが一般的とされている。買主側が別途地盤調査費用を支払う場面は基本的にない。
土地を売却する側、あるいはこれから造成・分譲を計画する事業者が、事前に地盤調査を実施して費用を負担するケースもある。「誰が払うか」は結局のところ「誰が建物の重さを設計する立場にあるか」に対応していると考えると整理しやすい。
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この土地を手放すことも考えているなら、まず売却の査定を受けて、今の価格の目安を知っておくと判断しやすい。下のリンクは、不動産会社1社(ミライアスの「スマート仲介」)に売却の査定を申し込むサービスだ。対象は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の不動産に限られ、市街化調整区域の不動産は対象外になっている。
4. 結果の読み方の要点:N値・自沈・軟弱地盤の目安
地盤調査の報告書を渡されても、専門用語が並んでいて何を見ればいいのか分かりにくいという声はよく聞く。ここでは、押さえておきたい最低限のポイントだけ整理する。
まずN値。標準貫入試験(ボーリング調査)で得られる指標で、63.5kgのハンマーを76cmの高さから落とし、試験用のサンプラーを地中に30cm打ち込むのに何回叩いたかを表す数字だ。数字が大きいほど地盤が締まっている(硬い)ことを意味する。SWS試験では直接N値を測るわけではないが、荷重と半回転数から「換算N値」という近い数値に置き換えて評価するのが一般的だ。
もう一つ覚えておきたいのが自沈という状態。SWS試験ではロッドに0.05kN(約5kg)から1kN(約100kg)まで段階的に荷重をかけていくが、この荷重だけでロッドが沈んでいく場合、その層は「自沈層」と呼ばれる。荷重をかけただけで沈んでしまうということは、それだけ地盤が軟らかいことを示している。
法令上の目安としては、先ほどの告示第1113号が、基礎の底から深さ2m以内に1kN以下の荷重で自沈する層がある場合(2mを超え5m以内なら0.5kN以下で自沈する層がある場合)などに、建物の重さで有害な沈下が起きないかの検討を求めている。つまり浅いところに1kN以下で自沈する層があるかどうかは、報告書でまず確認したい点だ。N値で言えば、粘性土で2〜4程度以下、砂質土で10程度以下を軟弱の目安とする紹介が地盤関連の専門情報では多い。あくまで目安の数値であり、最終的な地盤の評価・基礎形式の判断は地盤調査会社や建築士が行うものという前提は崩さないでおきたい。
液状化のリスクも、報告書の中で触れられていることが多い項目だ。地下水位が高い、緩い砂質地盤である、といった条件が重なる土地でリスクが高まるとされ、後述するハザードマップの液状化情報とあわせて見ておくと理解が深まる。
5. 地盤改良になった場合の費用感
地盤調査の結果、軟弱地盤と判定されると、地盤改良工事が必要になる。改良工法は主に3種類あり、土質や軟弱層の深さによって使い分けられる。費用は工法と施工する範囲で決まる。
| 工法 | 適用の目安 | 費用を左右する要素 |
|---|---|---|
| 表層改良工法 | 軟弱層が地表から2m程度までと浅い場合 | 改良する面積、土の量、固化材の種類 |
| 柱状改良工法 | 軟弱層が地表から2〜8m程度と中程度の深さの場合 | 柱の本数と長さ、建物の大きさ |
| 鋼管杭工法 | 軟弱層が深い、または既存の建物・道路が近接している場合 | 杭の本数と長さ、支持層までの深さ、重機の搬入路 |
ここでも金額は書かない。工法と範囲は地盤調査の結果が出て初めて決まり、金額はそのあとに見積もりで確定するため、「地盤改良費がいくらかかるか」を土地の売買契約の前に完全に読み切ることはできないと考えたほうが実態に近い。この読み切れなさこそが、次の章で扱う仕入れ営業の悩みどころにつながってくる。
6. 仕入れ営業目線:地盤調査の前に土地の「素性」を読む
ここからが仕入れ営業にとっての本題になる。地盤調査そのものは建築確認申請の前後、つまり土地の売買が済んだあとに実施されることが多い。ということは、仕入れの意思決定をする段階では地盤調査の結果を手にしていないのが普通だということだ。それでも土地の地盤リスクをある程度読んでおかないと、決済後に地盤改良費という想定外のコストが発覚し、収支計画が狂うことになる。
仕入れの現場で実際に手掛かりになるのは、大きく分けて三つある。ひとつは「その土地がもともとどんな地形だったか」、もうひとつは「造成の経緯(盛土か切土か)」、最後に「公的なハザードマップの指定状況」だ。
もともとの地形を旧版地形図・土地条件図で確認する
今は平坦な宅地に見えても、数十年前は谷や沼、水田だった土地というのは珍しくない。谷を土で埋めて宅地にした「谷埋め盛土」の土地は、盛土の締固めが不十分だと地震や豪雨で沈下・崩落のリスクが相対的に高くなるとされている。こうした土地の成り立ちを調べる手段として、国土地理院が公開している旧版地形図や、土地条件図・治水地形分類図が使える。過去の地形図と現在の地図を見比べて、対象地が旧河道や谷筋、水田地帯だった場所に該当しないかを確認する作業は、測量士補の学習範囲である地図・地形の基礎知識とも重なる部分だ。これらの地図を地理院地図でどの順に重ねるかは、地理院地図の使い方の記事に手順としてまとめた。
大規模盛土造成地マップも、あわせて確認しておきたい資料のひとつだ。谷を埋めた盛土の面積が3,000平方メートル以上のもの(谷埋め型)、または盛土前の地盤面の傾斜が20度以上で盛土の高さが5m以上のもの(腹付け型)を「大規模盛土造成地」とし、自治体がその位置をマップにまとめている。国土交通省によれば、マップの公表は令和2年3月までに全国の市区町村で完了しており、各自治体のサイトやハザードマップポータルサイトで確認できる。マップに載っているからといって危険と決まるわけではないが、盛土の上の土地だと分かるだけでも見立ては変わる。
造成の経緯を公図・登記情報・現地の高低差から読む
分譲区画の中でも、一段低い区画・一段高い区画は、盛土か切土かで地盤の性質が変わってくる。切土は元の地山を削った面なので比較的締まっているのに対し、盛土は土を盛った面のため、締固めの状態次第でリスクが変わる。この論点自体は「擁壁とは?傾斜地・造成地の仕入れで確認すべき構造と規制」で扱った内容とも重なるが、擁壁の記事では「高低差を支える構造物」に焦点を当てたのに対し、この記事では「その高低差の下にある地盤そのもの」に焦点を当てている、という違いがある。
造成年代が古い区画ほど、当時の地盤改良の記録が残っていないことが多いと言われる。周辺で過去に地盤調査を行った実績があれば、地盤調査会社が公開しているデータベースや近隣の建築実例から、おおよその地盤傾向を推測できることもある。ただしこれはあくまで参考情報であり、対象地そのものの調査結果に置き換わるものではない。
ハザードマップと液状化情報を仕入れ検討の初期に見る
国土交通省の「重ねるハザードマップ」では、洪水・土砂災害だけでなく、液状化の可能性がある地域の情報も重ねて確認できる。造成地・傾斜地の仕入れを検討する初期段階で、この種の公的情報を一通り確認しておく習慣をつけると、地盤面のリスクに気づかないまま検討を進めてしまう事態を減らせる。
境さんは、地盤の話は土地を見ているだけでは分からないという。周りより一段低い区画や、昔の航空写真で田んぼだった場所といった手がかりを積み重ねて、「調査結果を見るまで気を抜けない土地だ」とアタリを付けるくらいしかできない。それでも、擁壁や造成の勉強を進めてから、価格交渉の材料として地盤改良費をどこまで織り込むか、社内での説明の仕方が変わった。最終的な地盤の安全性の判断は調査会社や建築士の領域という線引きは、常に意識している。(監修者・境さんのコメント)
7. 仕入れ価格にどう織り込むか
地盤リスクが高そうな土地だからといって、仕入れを見送るべきとは限らない。むしろ、地盤改良費の概算をあらかじめ価格交渉の材料に織り込めるかどうかが、仕入れ営業の腕の見せどころになる場面は多い。
実務でよく取られる考え方は、前の章で整理したような手がかり(旧地形・盛土切土・ハザード情報)から地盤リスクを「高い・中程度・低い」の3段階程度でざっくり見積もり、リスクが高いと見立てた土地には、想定される地盤改良費をあらかじめ見込んで仕入れ価格から差し引いて検討する(見込む額は、地盤改良会社への事前の相談や見積もりで確かめる)、という考え方だ。決済後に実際の地盤調査を行って、想定より軽微な改良で済めば差額は利益になり、逆に想定より重い改良が必要になっても収支計画が大きく崩れずに済む。
もう一つの選択肢は、契約条件そのものに地盤調査を組み込むことだ。地盤調査の結果次第で契約を白紙に戻せる特約(停止条件や解除条件の形で定める)を入れておけば、決済前に地盤調査を実施して、結果を見てから最終的な条件を詰められる。ただしこの進め方は売主の同意とスケジュールの兼ね合いが必要になるため、案件ごとの交渉力に左右される部分でもある。
いずれの考え方を取るにしても、根っこにあるのは「地盤調査を待たずに、その土地の地盤リスクをどこまで自分の言葉で言語化できるか」という点だ。旧版地形図の見方は独学でも身につけられるが、地図編集・地形測量・写真測量といった測量士補の学習範囲を押さえておくと、こうした資料の読み解き方に一本筋が通りやすくなる。
8. まとめ
地盤調査の費用は方法や敷地の条件、依頼先で変わるので、見積もりを同じ条件で2社以上に取って比べるのが基本になる。費用負担は注文住宅なら施主、建売なら売主が一般的で、実施のタイミングは建物のプランがある程度固まった段階だ。結果の読み方としては、N値・換算N値、そして浅い位置に1kN以下で自沈する層があるかどうかが軟弱地盤の手がかりになる。
そして仕入れ営業の視点で言えば、地盤調査の結果は仕入れの意思決定より後にしか手に入らないのが実情であり、だからこそ旧版地形図・造成の経緯・ハザードマップという事前の手がかりをどれだけ読み込めるかが差になる。地盤改良費を仕入れ価格にどう織り込むかという判断は、擁壁や造成地の見方とセットで身につけておきたい実務知識だ。
地図や地形の読み方を基礎から固めたい人向けに、測量士補講座のカリキュラムも比較ページにまとめている。
出典・参考情報(2026年9月26日確認)
- JIS A 1221:2020「スクリューウエイト貫入試験方法」(2020年10月改正、旧称スウェーデン式サウンディング試験方法)。改称の経緯は公益社団法人地盤工学会の公示案内 https://www.jiban.or.jp/?page_id=14530 および規格本文の解説による
- 建築基準法施行令(地盤の許容応力度)、平成13年国土交通省告示第1113号(SWS試験による許容応力度の算定式、自沈層がある場合の沈下の検討)
- 地盤調査・地盤改良の金額と期間は、名前のある動かない出典を確認できていないため、この記事では書いていません。法定の料金基準はなく、依頼先と条件で大きく変わります。見積もりで確かめてください
- N値による軟弱地盤の目安(粘性土2〜4程度以下、砂質土10程度以下)は、地盤調査関連の専門情報で一般に紹介されている内容を編集部で整理したもの。指針・機関によって数値の取り方は異なる
- 国土交通省「大規模盛土造成地の滑動崩落対策について」「全国の大規模盛土造成地の分布」(大規模盛土造成地の定義、令和2年3月に全国で公表完了) https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_fr_000004.html
- 国土地理院「治水地形分類図」「土地条件図」「旧版地形図」の解説ページ(地形の成り立ちを確認する公的な資料としての一般的な内容)
- 本記事の実務論点は、不動産業界で一般的に知られている典型的なケースとして編集部が整理したものであり、特定の実在案件・企業を示すものではありません
※条文は未確認（許可待ち）。一次資料(e-Gov法令検索・東京都例規集)を開ける環境になりしだい照合する。個別の土地の判断は所在地の役所で確認すること。
※本記事は監修者(現役の不動産仕入れ営業マン、測量士補試験の受験生)の視点を交えた一般的な解説記事です。個別の土地における地盤調査の要否・費用・地盤改良の判断は、必ず地盤調査会社・建築士等の専門家にご確認ください。
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