結論から先に言うと
越境とは、ブロック塀や庇、配管といった構造物・設備が隣地との境界線をまたいで入り込んでいる状態のことです。種類によってリスクの質が違い、地上構造物は目視で気づきやすい一方、地中埋設物や樹木の枝は見落とされたまま長年放置されがちです。仕入れ営業が本当に確認すべきは越境の有無そのものより「その越境が覚書・合意書として書面化されているか」で、ここが未整理だと建て替えやライフラインの改修のたびに交渉が発生します。この判断軸を体系的に身につけたい方は、通信講座比較ページから各社のカリキュラムを確認してみてください。
「境界確定とは？」の記事で少し触れた越境の話を、ここではもう一段掘り下げる。越境と一口に言っても、ブロック塀のように誰の目にも明らかなものから、床下を通る配管のように図面を突き合わせないと気づかないものまで幅がある。この幅を知らないまま「越境はなさそうです」と報告してしまうのは、仕入れ営業として一番避けたい失敗のひとつだと思う。
なお、この記事はあくまで一般的な知識の整理であり、特定の取引・案件の内部情報を扱うものではない。個別の土地における越境物の扱いは、必ず土地家屋調査士・測量士・弁護士など専門家に確認してほしい。
1. 越境とは
越境とは、建物や塀、樹木、配管といった構造物・設備が、本来の境界線を越えて隣地側にはみ出している状態のことをいう。「越境物」と呼ぶ場合はその構造物そのものを指し、「越境している」という場合は状態そのものを指す、というくらいの使い分けだと考えておけばいい。
越境が起きる背景はさまざまだ。古い住宅地では、そもそも境界そのものが曖昧なまま塀や建物が建てられていることがあるし、境界標が移動・紛失してしまった結果、後から測量してみたら実は越境していたと判明するケースもある。売主自身が越境の事実に気づいていない、あるいは長年放置してきたために「特に問題は起きていないから」と軽く考えているケースも少なくない。越境そのものは即座に違法というわけではないが、隣地所有者との権利関係が整理されないまま放置されると、将来の建て替えや売却の局面で必ず表面化する。仕入れ営業にとって越境は「今すぐ解消すべき問題」というより、「将来いつ・どんな形で交渉が必要になるかを見積もっておくべきリスク」として捉えたほうが実態に近い。
「越境」と「被越境」、放置したときのリスク
越境には向きがある。自分の土地の構造物が隣地に入り込んでいる状態を「越境」、隣地のものが自分の土地に入り込んでいる状態を「被越境」と呼び分けることが多い。仕入れでは、どちらの立場の土地を買うのかで検討の中身が変わる。越境されている側は、所有権に基づいて撤去を求めることができる。ただ、長年放置した結果、占有を続けた側が取得時効(民法162条。原則20年、占有の始めに善意・無過失なら10年)を主張してくる可能性もゼロではない。「昔からこうだから」という越境ほど、覚書で権利関係をはっきりさせておく意味がある。
2. 越境物は「見えるもの」と「見えないもの」で対応が変わる
越境というと、まずブロック塀やフェンスのような地上の構造物を思い浮かべる人が多いはずだ。ただ実務で厄介なのは、むしろ目に見えにくい越境の方だったりする。足元の塀やフェンスは現地に行けば分かるが、地中の配管や、高い位置にある庇はうっかり見落としやすい。この記事では代表的な4パターンに分けて、それぞれのリスクの質を整理する。
(1) ブロック塀・フェンス
もっとも発見しやすい越境物がブロック塀やフェンスだ。境界線から数センチ〜十数センチ程度、隣地側にはみ出して設置されているケースが典型で、古い住宅地ではさほど珍しくない。塀そのものは目視で確認できるので、現地調査で図面と照らし合わせれば気づける可能性は高い。
問題になりやすいのは、その塀が「誰の所有物で、費用は誰が負担して建てたのか」がはっきりしないケースだ。共同で費用を出し合って作った「共有塀」なのか、片方が単独で越境して建てたものなのかによって、将来の建て替え時に撤去・移設をどちらが負担するかの話が変わってくる。境界標がブロック塀の直下に埋もれていることもあるので、塀の存在そのものが境界確認の妨げになる場合もある。
(2) 庇(ひさし)・軒・バルコニー
地上構造物の中でも見落としやすいのが、建物の庇や軒、2階のバルコニーが境界線の上空にはみ出している「空中越境」だ。地面には何も越境していないため、平面図だけを見ていると気づかないことがある。現地で建物を見上げて確認するか、確定測量図に建物の外壁・庇のラインまで記載されているかを確認する必要がある。
空中越境は、建て替えのタイミングで特に問題になりやすい。既存建物を解体して新築する際、新しい建物の設計が越境を前提にできないため、越境部分をどう扱うかで隣地所有者との調整が必須になる。長年黙認されてきた越境ほど、いざ交渉のテーブルに乗せると想定より時間がかかることがある。
(3) 給排水管などの地中埋設物
地中に埋まっている給排水管やガス管が隣地の下を通っているケースは、現地確認だけではまず気づけない。既存の建物の設備配管図や、上下水道局に保管されている埋設管の図面を取り寄せて初めて分かることが多い。古い住宅地では、隣接する複数の宅地が共同で引き込み管を使っていたり、後から建て替えた家の配管ルートがそのまま残っていたりすることもある。
この手の越境が一番厄介なのは、解体・建て替えや外構工事のタイミングまで表面化しないことだ。工事が始まってから隣地の配管を切断してしまった、といった事態を避けるためにも、既存建物の設備図面が残っているかどうかは仕入れ検討の初期段階で確認しておきたいポイントになる。
2023年4月施行の改正民法では、他人の土地に設備を置かないと電気・ガス・水道などを引けない土地の所有者に、必要な範囲で「設備設置権」「設備使用権」があることが明文化された(民法213条の2)。ただし、場所や方法は相手方の損害が最も少ないものに限られ、あらかじめ目的・場所・方法を通知する必要がある。隣地を通る引込管が残っていても、それだけで直ちに違法というわけではないが、建て替えで配管ルートを変えるときは通知と調整が要る。仕入れの段階で「どの設備が、誰の土地を通っているか」を把握しておく価値は、改正後むしろ高まったといえる。
(4) 樹木の枝・根
隣地の樹木の枝が境界を越えて伸びている、あるいは根が越境しているケースも越境物の一種として扱われる。枝の越境については、2023年施行の改正民法によって、一定の条件下では越境された側が自分で枝を切除できる規定が整備された。ただし要件があるため、実務では引き続き所有者への連絡・是正依頼が基本の流れになる。
樹木は生き物である分、購入時点では越境していなくても数年後に越境する可能性がある点が、他の越境物とは違う特徴だ。仕入れ検討の時点で境界付近に大きな樹木があれば、将来的な越境リスクとして一応頭に入れておくと安心材料になる。
改正後の民法233条で、越境された側が自分で枝を切り取れるのは、①竹木の所有者に切るよう催告したのに相当の期間内に切ってもらえないとき、②竹木の所有者が分からない・所在が分からないとき、③急迫の事情があるとき、の3つに限られる。「相当の期間」は事案によるが、法務省の解説ではおおむね2週間程度が目安とされている。根については改正前から、越境された側が自分で切り取れる。空き家や相続未登記の土地が隣にある案件では、②に当たるかが実務上の分かれ目になりやすいので、自分で切る前に、所有者を調べた記録や催告の記録を残しておくと安心だ。
3. 覚書・合意書の有無が、リスクの本体
越境物の種類を見分けたら、次に確認すべきは「その越境について、当事者間で何か書面が交わされているか」だ。ここが越境物対応の一番の核心だと思う。
よくあるのが、「将来、建て替えの際には越境部分を撤去する」といった内容の覚書が、隣地所有者との間で既に交わされているケースだ。こうした書面があれば、越境自体は残っていても、将来の解消に向けた合意はできていると判断できる。逆に、口約束や慣行だけで数十年放置されている越境は、いざ交渉しようとすると隣地の所有者が代替わりしていて話が振り出しに戻る、ということも起こり得る。覚書があるかどうかで、同じ「越境あり」でもリスクの重さはまったく違ってくる。
一般的に、越境の覚書には「越境している構造物の特定(種類・位置・範囲)」「将来の解消条件(建て替え時に撤去する、現状のまま存続を認める等)」「費用負担の考え方」「覚書の効力が売買や相続によって所有者が変わった後も引き継がれる旨(承継の合意)」といった項目が盛り込まれることが多い。とくに承継についての一文があるかどうかは重要で、これがない覚書は、所有者が変わった時点で効力があやふやになりかねない。当サイトでは、案件ごとに越境物の状態や当事者の関係性が異なりすぎるため、実物のひな形の配布は行っていない。定型のテンプレートをそのまま流用すると、肝心の記載事項が抜け落ちる恐れがあるためだ。実際に交わす際は司法書士や弁護士に確認してもらうのが安全だ。
覚書の効力はどこまで及ぶのか
覚書はあくまで当事者同士が取り交わす私的な合意であり、不動産登記のように第三者に対して当然に主張できる公示力を持つものではない、というのが一般的な考え方だ。つまり覚書を交わしたからといって、将来のトラブルの芽が完全に消えるわけではなく、「過去にこういう合意があった」という証拠・交渉の土台として機能するもの、と捉えておくのが実務的だと考えられる。
承継条項(所有者が変わっても効力を引き継ぐ旨の一文)が入っていても、実際に土地の売買や相続が起きたときには、新しい所有者が覚書の存在自体を知らなかったり、内容を正しく理解していなかったりすることがある。そうなると、書面上は効力が続いているはずでも、実務上はあらためて説明・確認をやり直すことになるケースがあるとされている。仕入れの現場で覚書付きの越境物件に出会ったときは、覚書があること自体で安心せず、「その存在と内容を現在の所有者・買主双方が正しく認識できているか」まで確認する意識を持っておきたい。
覚書の有無を確認する方法としては、売主への聞き取りに加えて、重要事項説明の対象となる資料一式、過去の測量図・確定測量の記録を確認するのが基本になる。確定測量図に越境物の記載と、それに対する覚書の存在が付記されていることもあるので、図面を読み込む段階でも見落とさないようにしたい。この確定測量図と現況測量の違いについては、別記事「確定測量とは？現況測量との違いを仕入れ営業目線で解説」でも扱っている。
境さんは、越境の話は今でもヒヤッとするという。ブロック塀くらいなら現地で分かるが、配管の越境は図面を見ないと分からない。覚書の有無で心証が大きく変わるため、資料調査の段階で「越境物についての合意書はありますか」と一言聞く癖をつけている。越境物に関わるたびに意識するようになった視点だという。(監修者・境さんのコメント)
4. 仕入れ営業が現地で見抜くための実務チェックポイント
越境物が見つかった土地を仕入れる場合、契約前にできることと、仕入れ後に整理していくことを分けて考える必要がある。
契約前の現地調査では、まず境界線に沿ってブロック塀・フェンスの位置を目視で確認し、図面上の境界線とずれがないかをざっと見る。次に建物を見上げて、庇や軒、バルコニーが境界の上空にはみ出していないかを確認する。地中の配管については現地確認だけでは判断できないので、既存の設備図面が残っているか売主に確認し、なければ「地中埋設物の越境リスクは未確認」として検討材料に残しておく。境界付近に大きな樹木があれば、越境の有無だけでなく将来的に越境しうる位置関係かも見ておきたい。そして何より、これらの越境について覚書・合意書が存在するかを売主・仲介会社に確認する。この一言を聞くかどうかで、後工程の心証がまったく違ってくる。
仕入れ後については、覚書が未整備の越境が残っている場合、建て替えや造成のタイミングに合わせて隣地所有者との合意形成を進めていくのが一般的な流れになる。この調整は土地家屋調査士や弁護士が関わる領域であり、仕入れ営業が単独で進める話ではない。ただし、越境物の種類ごとにリスクの質が違うことを理解しておけば、仕入れ検討の段階で「この土地は越境の整理にどれくらい時間がかかりそうか」を見積もる材料にはなる。
越境の解消や測量で、隣地を使えるルール
越境した塀のやり直しや確定測量の場面で関係してくるのが、改正民法209条の隣地使用権だ。境界付近での塀や建物の築造・修繕、境界標の調査や境界を確定するための測量、越境した枝の切り取りといった目的のために、必要な範囲で隣地を使えることが整理された。原則として、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣地の所有者などに通知する。ただし住家への立ち入りには居住者の承諾が必要で、通知すれば一方的に進めてよいという話でもない。実際の段取りは土地家屋調査士や弁護士と相談して決めたい。
5. まとめ
越境とは、ブロック塀や庇、配管、樹木の枝・根といった構造物・設備が境界線をまたいで隣地に入り込んでいる状態のことで、種類によって発見のしやすさもリスクの現れ方もまったく違う。仕入れ営業に求められているのは、越境物を自分で解消することではなく、種類ごとの特徴を踏まえて見落としを減らし、覚書・合意書の有無という核心部分を早い段階で確認する視点だ。覚書は万能の安心材料ではなく、あくまで当事者間の合意であり効力には限界がある、という前提を持っておくことも欠かせない。
こうした越境物の見分け方や、確定測量図の読み方は測量士補の学習範囲と重なる部分が多く、体系的に学ぶことで資料の解像度が変わってくる。独学でも十分学べる内容だが、図面の読み方や面積計算でつまずきやすいという声も聞くので、演習量を確保したい場合は通信講座を検討してみるのも一つの方法だ。
出典・参考情報
- 民法 第162条・第209条・第213条の2・第233条(2023年4月1日施行の改正を含む)
- 法務省「民法の改正(所有者不明土地等関係)」 https://www.moj.go.jp/content/001396638.pdf
- 国土地理院「測量士補試験」関連公表情報(試験制度・出題範囲の一般情報)
- 改正民法(2023年4月施行)における越境した竹木の枝の切除に関する規定(法務省公表情報)
- 越境物・覚書に関する一般的な実務知識は、不動産・土地家屋調査士関連メディア等で紹介されている内容を編集部で整理したもの。案件ごとに扱いは異なるため、あくまで一般的な考え方として参照。覚書の記載項目・効力の考え方についても実物のひな形の配布は行っておらず、実際の作成・確認は必ず司法書士・弁護士等の専門家にご依頼ください。
- 本記事の実務論点は、不動産業界で一般的に知られている典型的なケースとして編集部が整理したものであり、特定の実在案件・企業を示すものではありません。
※本記事は監修者(現役の不動産仕入れ営業マン、測量士補試験の受験生)の視点を交えた一般的な解説記事です。個別の土地取引における越境物の判断は、必ず土地家屋調査士・測量士・弁護士等の専門家にご確認ください。
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