結論から先に言うと
再建築不可とは、いま建っている建物を取り壊すと、同じ敷地に新しく建物を建てられない土地のことです。再建築不可物件の大半は「接道義務(建築基準法の道路と接道の定め)を満たしていない土地」であり、道路の種別を役所で確認しない限り、資料や現地の見た目だけでは判断がつきません。またセットバック済みとされる物件も、後退部分の所有権や道路提供の状況によって有効宅地面積の見え方が変わります。この判断軸に自信を持ちたいなら、測量士補の学習範囲(道路・面積の基礎知識)が武器になります。体系的に学びたい方は通信講座比較ページから各社のカリキュラムを確認してみてください。
「セットバック済み」「再建築可」と資料に書かれている土地を鵜呑みにして、あとから役所調査で覆るという話は、仕入れ営業をしていると一度は耳にする類のヒヤリハットだと思う。再建築不可かどうか、セットバックが本当に済んでいるかどうかは、登記簿や現地の見た目だけでは判断しきれず、道路の種別まで遡って確認する必要がある論点だ。
セットバックそのものの仕組み(2項道路、中心線から2mの後退)は、以前の記事「セットバックとは？不動産仕入れ営業が現地確認で見るべきポイント」で扱った。今回はその基礎を踏まえたうえで、再建築不可物件の主な原因と、セットバック済み物件特有の見え方の罠、そして仕入れ前にどこを確認すれば見抜けるかという実務の判断軸に絞って整理する。ハブ記事「測量士補の知識は不動産の仕入れ営業にどう活きる？」でも概要には触れているので、あわせて確認してもらえるとつながりが分かりやすいはずだ。
「セットバックとは？不動産仕入れ営業が現地確認で見るべきポイント」を読む
なお、この記事はあくまで一般的な知識の整理であり、特定の取引や案件の内部情報を扱うものではない。個別の土地における再建築の可否・セットバックの判断は、必ず建築士・土地家屋調査士・行政の建築指導課など専門家・専門窓口に確認してほしい。
1. 再建築不可になる主な原因を整理する
再建築不可物件と一口に言っても、原因はひとつではない。仕入れ営業がまず押さえておきたいのは、大きく分けて次のようなパターンがあるということだ。
一番多いのは、建築基準法の接道義務を満たしていないケースだろう。建築基準法上の道路に2m以上接していない土地には、原則として建物を建てられない。間口が2mに届かない旗竿地(敷地延長)や、接している道が建築基準法上の「道路」に該当しない通路・水路・他人の私有地だったりする土地が、この典型だ。現地では普通に道があるように見えても、その道が建築基準法上の道路として指定されていなければ、接道義務は満たされないことになる。
もうひとつよく出くわすのが、接している道路の幅員そのものが4m未満で、なおかつ建築基準法上の道路の種別(道路法の道路・開発道路・既存道路・計画道路・位置指定道路)にも2項道路(いわゆるみなし道路)にも該当しない、単なる「通路」や「位置指定を受けていない私道」であるケースだ。この場合、セットバックうんぬん以前に、そもそも建築基準法上の道路として扱われていないため、再建築の見通しが立てにくい。接している道がどの種別に当たるかは、所在地の役所の建築指導課(建築審査課・道路管理課など、名称は自治体で違う)で確認することになる。
こうした土地を救済する制度として、建築基準法に接道義務の救済(認定・許可)のルートがある。平成30年の法改正で整理された制度で、幅員4m以上の農道など、国の基準に合う道に2m以上接する敷地について建築審査会の同意なしに特定行政庁が認定する「認定」のルートと、建築のたびに建築審査会の許可を個別に得る必要がある「許可」(かつての「43条ただし書き」)のルートに分かれる。いわゆる「43条ただし書き道路」という呼び方は、この許可を指して使われることが多い。認定は建築審査会を通さないぶん手続きが比較的軽いのに対し、許可は建て替えのたびに審査会の許可が必要になるという違いがあり、この違いを知らずに「接道義務の救済があるから安心」とひとくくりに考えてしまうと、実際の再建築のハードルを見誤ることになる。認定と許可の違いや許可を取り直すときのリスクは43条但し書き道路の解説で詳しく整理している。
境さんは実務で、「43条ただし書きで再建築可」と資料に一行書いてあっても、それだけでは安心できないと見ている。1号か2号かで話が大きく違い、2号の許可なら建て替えのたびに審査会を通す前提でスケジュールを組む必要がある。ここを曖昧にしたまま検討を進めると、事業計画そのものが崩れかねない。学習を進める中で、その違いの重みを具体的にイメージできるようになったという。(監修者・境さんのコメント)
そもそも、なぜ再建築不可の建物があるのか
建築基準法ができたのは昭和25年(1950年)で、接道義務のような規定はそれ以降の建築に適用されている。法律ができる前に建った建物や、その後の法改正・道路の扱いの変化で基準から外れた建物も、建てた時点で適法なら「既存不適格建築物」としてそのまま使い続けられる。ところが、いったん取り壊して新しく建てるときは今の接道義務が適用されるので、建て替えができない。これが再建築不可の正体だ。
なお、接道義務を含む建築基準法の「集団規定」は、都市計画区域と準都市計画区域の中でだけ適用される(集団規定の適用区域の定め)。区域外の土地では、接道を理由に再建築不可になることは基本的にない。検討地がどの区域にあるかも最初に確認しておきたい。
2. セットバック済み物件、特有の見え方の罠
セットバックの仕組み自体はセットバックについての記事で扱った通りだが、「セットバック済み」という言葉が指す状態には、実はいくつかの段階がある。ここを一段深掘りしておきたい。
まず、後退した部分の扱いだ。セットバック部分は建築確認上、道路とみなされ、建物や塀・門扉といった工作物を設置できなくなる。ただし所有権そのものは、寄付や買収の手続きを経ない限り、引き続き土地所有者に残っていることが多い。つまり「セットバック済み」といっても、登記簿上の地積がセットバック前のまま変わっていない土地と、分筆・寄付を経て道路部分が別地番になっている土地とでは、資料の見え方が異なる。登記上の地積や分筆の有無は法務局で確認できる。前者の場合、登記簿の面積をそのまま「使える宅地面積」だと捉えてしまうと、実際の建築計画で使える面積との間にズレが生じる。
次に注意したいのが、建ぺい率・容積率の算定基礎になる敷地面積からは、セットバック部分が除外されるという点だ。間口の狭い土地ほど、セットバックによる目減り分の影響は相対的に大きくなりやすい。「登記簿の地積は十分あるはずなのに、建築計画のボリュームが思ったより小さい」というギャップは、この計算根拠の違いから生まれていることが多い。
もうひとつ見落としやすいのが、「片側だけ後退済み、反対側は未了」というまだら状態のケースだ。2項道路は、沿道の建て替えが進むごとに少しずつ後退が積み重なっていく仕組みなので、同じ道路沿いでも敷地によって後退の進捗はばらつく。道路の反対側が崖地・水路・線路敷などで後退できない場合は、境界線から4mの位置までセットバックする扱いになる点も、セットバックについての記事で触れた通りだ。検討している土地が後退済みでも、道路の中心線や反対側の状況次第で、将来の後退幅の考え方そのものが変わることがあるので、「うちの土地は後退済みだから関係ない」と早合点しないほうがいい。
3. 仕入れ前にどこを確認すれば見抜けるか
ここまでの内容を踏まえて、仕入れ検討の初期段階で確認しておきたいポイントを整理する。
最初に見るべきは、接している道路が建築基準法上のどの種別に該当するかだ。道路法の道路・開発道路・既存道路・計画道路・位置指定道路のいずれかなのか、2項道路(みなし道路)なのか、接道義務の救済(認定・許可)を受けた通路なのか、あるいはそのいずれにも該当しない単なる通路なのか。これは公図や現地の見た目だけでは判別できず、役所の建築指導課(自治体によって窓口名は異なる)で道路種別の確認を取るのが基本になる。「道路種別証明」や、それに準じる窓口回答の形で確認できる自治体が多いが、名称や取得方法は自治体ごとに違うため、事前に問い合わせておくと検討がスムーズだ。道路種別ごとの要件と、2m接道の測り方・役所での調べ方は接道義務の記事にまとめた。竿部分の幅が問題になりやすい旗竿地の見方もあわせて確認しておきたい。
役所へ行く前のあたり付けには、特定行政庁が作る「指定道路図」「指定道路調書」が使える。建築基準法上の道路の種類と位置を地図にまとめたもので、インターネットで公開している自治体も増えている(国土交通省が公開状況をまとめている)。ただし公開データが最新とは限らず、「調査中」などと表示される区間もあるため、最終的な判断は窓口で取るのが基本だ。窓口には、登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面を持っていくと話が早い。
次に、接道長さの実測だ。公図や測量図上は2m以上接しているように見えても、間口の一部が斜めに欠けていたり、隅切りの分を差し引くと実質的な接道長さが2mを下回っていたりするケースがある。地積測量図に座標値が記載されていれば、そこから接道長さを計算で確認できるので、現地の目測だけに頼らず図面上の数値も突き合わせておきたい。
セットバック済みかどうかを見抜くには、道路の中心線の位置と、後退済みの範囲が測量図や道路査定図に明示されているかを確認する。中心線の位置が資料からはっきりしない場合は、役所への照会が必要になることが多く、その分だけ検討スケジュールに余裕を見ておいたほうが安全だ。あわせて、セットバック部分が分筆・寄付済みかどうかも登記簿の地番・地積から確認できる。分筆されていれば道路部分の地番が別に切られているはずなので、そこを見落とさないようにしたい。
最後に、接道義務の救済を受けている土地であれば、それが「認定」(建築審査会の同意が要らない)なのか「許可」(建築審査会の同意を得る)なのかを、役所で交付された書類や建築計画概要書から確認しておく。許可の土地は、建て替えのたびに審査会の許可を要するため、仕入れ後の事業計画に、この手続きにかかる期間をあらかじめ織り込んでおく必要がある。
再建築可にできるケースもある
再建築不可と分かった土地でも、条件次第で再建築可に変えられる場合がある。代表的なのは、隣地の一部を買い取るか借りるかして、建築基準法上の道路に2m以上接するようにする方法だ。道路に面した隣地の所有者との交渉になるので、「誰の土地を、どれだけ取得すれば2mに届くか」を地積測量図や座標値から試算しておくと、見通しが立てやすい。
ほかに、接している通路が1節で触れた救済の基準に合いそうなら認定・許可を申請するルート、私道を新しく建築基準法上の道路(位置指定道路)にする「道路位置指定」というルートもある。道路位置指定には関係する土地所有者の同意と一定の構造基準が必要だ。どのルートも可否と期間が案件ごとに大きく違うので、「再建築可にできた場合」の上振れを仕入れ価格に織り込むなら、行政と専門家への事前相談が前提になる。
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リフォームと2025年4月の法改正
再建築不可物件は「建て替えはできないが、リフォームならできる」と説明されることが多い。ただし2025年4月の建築基準法改正で、いわゆる「4号特例」が縮小された。2025年4月以降に着工する木造2階建ての戸建てなどでは、主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)の過半に手を入れる「大規模の修繕・模様替」に建築確認が必要になっている。キッチン・浴室などの水回りの改修や手すりの設置のような工事は、これに当たらないとされている。
一方で、接道義務を満たしていない既存不適格建築物について、一定の条件で大規模の修繕・模様替をするときは現行の接道規定を適用しない緩和も設けられている(令和4年改正)。「確認が必要=リフォーム不可」とは限らない。ただしこれは適法に建てられた建物であることが前提で、無確認の増築などがあれば話が変わる。想定する改修が確認申請の対象になるか、緩和が使えるかは、仕入れの段階で建築士と役所に確かめて、再販プランと工期に織り込んでおきたい。
4. 再建築不可物件は融資がつきにくい
再建築不可の土地は、建物が古くなっても建て替えられないため、金融機関から見ると担保としての価値が低くなる。そのため一般的な住宅ローンの対象外とされることが多い。ノンバンクなど一部の金融機関で扱う例もあるが、条件は通常の物件より厳しくなりやすい。
仕入れ営業の立場で効いてくるのは、出口(再販)への影響だ。買い手がローンを組めない物件は、現金で買える人か投資家にしか売れず、再販価格も販売期間も読みにくくなる。3節で見た確認を仕入れ前に済ませておくのは、この出口のリスクを先に把握するためでもある。個別の融資可否は物件と金融機関によって大きく変わるので、最終的には金融機関に直接確認してほしい。
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5. まとめ
再建築不可物件の多くは、建築基準法の接道義務を満たしていない土地であり、その原因は間口不足・道路種別の不該当・救済(認定/許可)の有無など複数のパターンに分かれる。セットバック済みとされる物件も、後退部分の所有権や分筆・寄付の状況、建ぺい率・容積率の算定基礎になる面積の扱いによって、見た目の地積と実際に使える面積にギャップが生じることがある。どちらも、道路種別・中心線の位置・後退の進捗を役所や測量図で確認しない限り、資料や現地の見た目だけでは判断がつきにくい論点だ。
こうした道路・面積まわりの読み方は、測量士補の学習範囲と重なる部分が多い。独学でも学べる内容だが、法規や面積計算はつまずきやすい分野だという声もよく聞くので、体系的に押さえたい場合は通信講座で演習量を確保するのもひとつの方法だ。各社のカリキュラム・価格の違いは通信講座比較ページで中立に比較しているので、あわせて確認してみてほしい。
出典・参考情報
- 建築基準法(道路の定義、接道義務、2項道路、接道義務の救済(認定・許可)に関する一般的な法令知識)
- 建築基準法(既存不適格・集団規定の適用区域・道路位置指定の定め)
- 国土交通省「建築基準法上の道路情報の整備について」(指定道路図・指定道路調書、インターネット公開状況)
- 国土交通省「2025年4月から4号特例が変わります」ほか、木造戸建ての大規模なリフォームに関するリーフレット・Q&A
- 国土交通省「既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化」(令和4年改正、既存不適格建築物の接道規定等の緩和)
- 接道義務の救済(認定・許可)の制度整理(平成30年9月の法改正による、かつての「43条ただし書き」からの再編)は、国や自治体・建築士事務所・不動産関連メディア等で一般的に紹介されている情報を編集部で整理したもの。
- 本記事の実務論点は、不動産業界で一般的に知られている典型的なケースとして編集部が整理したものであり、特定の実在案件・企業を示すものではありません。
※条文は未確認（許可待ち）。一次資料(e-Gov法令検索・東京都例規集)を開ける環境になりしだい照合する。個別の土地の判断は所在地の役所で確認すること。
※本記事は監修者(現役の不動産仕入れ営業マン、測量士補試験の受験生)の視点を交えた一般的な解説記事です。個別の土地取引における再建築の可否・セットバックの判断は、必ず建築士・土地家屋調査士・行政の建築指導課等にご確認ください。
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